Полуквартирный вопрос: как купить комнату в ипотеку

Покупка квартиры может оказаться непосильной задачей для небогатого человека, учитывая, что даже для получения кредита необходимо зарабатывать минимум 2 000 долларов в месяц и обладать немалой суммой для первоначального взноса.

А ведь цена самой дешёвой квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье составляет как минимум 100 000 долларов. Очень немногие из тех, кто нуждается в жильё, могут себе это позволить. В таком случае хорошим выходом для молодых, малообеспеченных и даже среднеобеспеченных граждан может стать покупка комнаты по ипотеке.

С комнаты в коммунальной квартире начинают «покорение» Москвы многие приезжие. Несколько лет активных накоплений позволяют им осуществить второй этап интеграции – перебраться в собственную квартиру. Ещё один мотив для приобретения – инвестиционный. Многие покупают такое жильё, надеясь через какое-то время получить отдельную квартиру в Москве или ближнем Подмосковье. Иногда комнаты приобретают в процессе разъездов конфликтных семей. Бывает, люди меняют одну комнату на другую из-за невозможности ужиться с соседями.

Сегодня цена на комнату в коммунальной квартире в спальных районах столицы и области колеблется от 65 000 до 100 000 долларов. В элитных районах Москвы этот уровень достигает 200 000 долларов и выше. Тем не менее всегда можно выбрать комнату по приемлемой цене, хотя бы для начального этапа в процессе приобретения жилья.

Комната или доля: что важно знать?

Во-первых, давайте разберёмся, чем отличаются эти два понятия. С точки зрения покупателя, комната и доля – разные вещи. Комната в коммунальной квартире – это полноценная недвижимость, где можно проживать самому, регистрировать по месту жительства себя самого и членов своей семьи. Собственник же, владеющий долей квартиры, может занимать и целую комнату, но это вовсе не означает, что он её владелец. В случае владения долей квартиры нельзя определить границы собственности – где находится четверть или шестая часть помещения: в прихожей, ванной или даже на балконе. Это не отмечено ни в одном из документов на квартиру.

Во-вторых, необходимо отдавать себе отчёт в том, что покупка комнаты (или доли) в ипотеку сопряжена с более значительными трудностями, чем приобретение отдельной квартиры. Для банка выдача кредита такому клиенту несёт с собой большее количество рисков, чем стандартная схема приобретения целой квартиры. Наличие некоторых юридических сложностей делает данный процесс не слишком комфортным для банка. Поэтому выдавать такие кредиты решаются немногие кредитные организации. И нередко бывает, что процентная ставка по этим ипотечным программам выше, чем по традиционным, да и пакет необходимых документов значительно объёмнее.

Самой простой является ситуация, когда покупатель имеет в собственности остальные комнаты или доли в квартире и намеревается стать её полноправным владельцем. В этом случае проблем с получением согласия банка обычно не бывает. Трудности начинаются, если потенциальный заёмщик хочет приобрести долю или комнату в квартире, где ему больше ничего не принадлежит. Для банка залог в виде комнаты в коммунальной квартире неликвиден. И возможность продажи её в случае невозвращения кредита уменьшается из-за наличия других собственников квартиры, поскольку по закону первоочередное право выкупа принадлежит соседям по коммуналке. Поэтому многие банки при выдаче кредита на приобретение комнаты требуют залог в виде уже имеющегося жилья.

«Кто у тебя был до меня?»

Решаясь приобрести комнату, потенциальный покупатель должен точно просчитать перспективы приобретаемой недвижимости, которые очень часто зависят не только от близости к станции метро, возраста дома и состояния квартиры, но и в большей степени от «прошлой жизни» самой комнаты. Очень важно провести проверку юридической чистоты. Лучше не экономить на таком сопровождении сделки и прибегнуть к помощи юриста (адвоката), который в своей работе не связан с деятельностью агентства недвижимости, при посредничестве которого продаётся или приобретается комната.

Нельзя покупать комнату, в которой ранее гражданин был снят с регистрационного учёта в связи с осуждением на длительный срок лишения свободы, а также если в ней были зарегистрированы лица, признанные по судебному решению безвестно отсутствующими или объявленные умершими. В связи с этим необходимо получить архивную справку о регистрации по месту жительства по приобретаемой комнате. Если она была приобретена продавцом по возмездной сделке, необходимо учитывать право на долю комнаты супруга (бывшего супруга) и требовать его нотариально заверенное согласие на продажу. Если же продавец не состоит и не состоял в зарегистрированном браке, то нужно получить от него нотариально заверенное заявление, удостоверяющее этот факт.

Кроме того, необходимо проверить соблюдение права преимущественной покупки продаваемой комнаты, которым обладают соседи – собственники квартиры. Они должны подписать письменный отказ от своего права. Есть смысл для покупателя самому получить свежую выписку из ЕГРП и управления регистрации кадастра и картографии. Это позволит проверить не только права собственника, но и наличие или отсутствие ограничений по приобретаемому объекту недвижимости. При заключении сделки желательно личное присутствие продавца, а не его представителя, действующего по доверенности. Это даст возможность убедиться, что продавец жив и доверенность не отменял, иначе накануне сделки придётся провести необходимую проверку.

Соседи – двигатель комфорта

Комфорт будущего владельца комнаты часто зависит от отношений с соседями. Конечно, в большей степени это вопрос везения, однако неплохо бы перед покупкой хотя бы познакомиться с остальными жителями коммунальной квартиры. Определить количество зарегистрированных на момент покупки в квартире жильцов можно, попросив продавца показать справку по форме № 9 (о регистрации по месту жительства).

Помимо этого, у продавца на руках должны быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на комнату, а также документы, подтверждающие право собственности, возникшее в результате покупки, дарения, мены, приватизации комнаты или, к примеру, наследования. Технические характеристики дома и квартиры, в которой находится комната, можно увидеть либо в техпаспорте, либо в справке формы № 7, которую (как и по форме № 9) можно получить в паспортной службе по месту «прописки».

Очень часты случаи, когда комнаты пытаются продать по договору дарения. При продаже комнаты продавец должен получить отказ от права преимущественной покупки у всех соседей, имеющих приватизированные доли в данной квартире. Однако зачастую собрать их все продавцу проблематично, а договор дарения обходит соседей стороной, так как «подарить» своё имущество собственник может кому угодно, без согласия окружающих. С точки зрения юриспруденции, такая сделка при желании может быть легко оспорена в суде, так как по сути она незаконна.

Последний шаг

Если покупателю комнаты удалось пройти через все процедуры, обзавестись всеми необходимыми документами, получить кредит в банке и оформить покупку комнаты, последним шагом будет государственная регистрация, после которой выдаётся свидетельство о собственности и можно получать приобретённое имущество у продавца. И вот теперь вы можете вздохнуть свободно и наконец-то вселиться комнату, которая станет вашим домом, или… начать новый проект под названием «ремонт».

Источник: РБК