Офис в ипотеку

Механизм бизнес-ипотеки давно запущен и отлажен в западных странах. В России этот инструмент тоже существует и функционирует – правда, пока в единичных случаях.

Не секрет, что сейчас приобретение качественной офисной недвижимости в Москве может себе позволить только крупная компания. Средний и малый бизнес в силу высокого уровня цен вынужден ограничиваться небольшими площадями. При этом всё большим спросом на рынке пользуется такой финансовый инструмент, как коммерческая ипотека.

Как она работает? При покупке офиса с помощью ипотеки компания оплачивает часть стоимости помещения, а банк выдаёт кредит на оставшуюся сумму под залог приобретаемой недвижимости. Можно сделать вывод, что принцип действия тот же, что в жилой ипотеке.

На практике, для того чтобы приобрести офис с помощью этого инструмента, компании необходимо выбрать помещение и обратиться к собственнику за согласием, рассказав о своём намерении использовать ипотеку. В случае положительного решения потенциальный покупатель выбирает банк, предоставляющий самые оптимальные условия, и готовит пакет документов, который включает лицензию на осуществление предпринимательской деятельности, справки, подтверждающие доходы и финансовое положение компании, договор купли-продажи объекта ипотеки, экспертную оценку объекта. Финансовая организация обычно принимает решение о кредитовании в срок до 30 дней.

Условия коммерческого ипотечного кредитования очень сильно меняются от банка к банку. Сегодня на рынке не существует так называемой «средней» ставки – годовой процент выплат по бизнес-ипотеке колеблется от 12 до 20%. Срок кредитования обычно зависит от заёмщика – для юридических лиц это 5−7 лет, для индивидуальных предпринимателей – 10 лет. Первоначальный взнос обычно находится на уровне 25−35% от стоимости помещения. Сумма кредита также зависит от банка: в разных финансовых организациях 10 млн рублей может быть как максимальной, так и минимальной суммой кредитования.

Интересны ли такие условия банкам? Безусловно. Один ипотечный кредит на покупку коммерческого помещения по сумме превосходит несколько обычных – на приобретение жилья, к тому же доходность такого кредита выше. Большинство банков уже включили бизнес-ипотеку в свои программы, но фактически реализуют её нечасто.

Одна из причин, по которой этот продукт пока не развит на российском рынке, кроется в том, что при оформлении кредита требуется максимальная прозрачность как со стороны заёмщика, так и со стороны собственника помещения. Компания, которая желает купить офис, должна документально подтвердить свою устойчивость и годовые доходы. Помещение перед покупкой нужно проверить и определить его рыночную стоимость, к чему должен быть готов существующий владелец помещения.

Ещё одно затруднительное условие бизнес-ипотеки заключается в том, что заёмщик должен первоначально оформить недвижимость в свою собственность, после чего передать её в залог банку. Это длительная и сложная процедура, и продавец офиса может от неё отказаться, отдав предпочтение менее «проблемному» покупателю. Кроме того, по этой схеме практически невозможно приобрести площади в строящемся объекте, где собственность на помещения ещё не оформлена.

Один из эффективных инструментов в таком случае – партнёрство банка и девелопера. Покупатель получает готовое предложение по ипотеке, лояльность собственника помещения и кредитной организации, более выгодные условия, чем предлагают для других объектов, и возможность купить недвижимость по привлекательной цене – например, приобретая офис в строящемся объекте.

Источник: Профиль