Что выгоднее – ипотека на новостройку или вторичное жилье?
В наши дни многие россияне мучаются вопросом: что лучше купить – готовую квартиру на вторичном рынке или присмотреться к новостройкам? Сумма, как водится, ограниченная, а жить хочется в светлой и просторной новенькой квартире. Что и говорить, проблема для будущих ипотечных заемщиков типичная. Что выгоднее и надежнее – вторичное или первичное жилье?
Вторичный рынок: квартира не новая, зато переезд хоть завтра
Надо сказать, что вторичный рынок, то есть уже готовое и частенько достаточно старое жилье, сегодня по части ипотечных сделок уверенный лидер. Как говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц, происходит это потому, что квартир на этом рынке гораздо больше.
Сейчас средневзвешенная рублевая ставка по ипотеке в российских банках держится на уровне 12,2%. Но это, как известно, средняя температура по больнице. Впрочем, с ипотекой на «вторичку» ставка и будет примерно такой – права собственности оформляются в момент заключения сделки, и квартира становится залогом по вашему кредиту, а значит, банку нет нужды просить дополнительные проценты за риск, как это бывает с новостройками. Конечно, речи о дополнительных выплатах вроде комиссии за выдачу займа, ведение счета или ценовой политике не идет, тут уже все зависит от конкретной кредитной организации.
Еще один плюс ипотеки на вторичном рынке – это переезд, который может состояться хоть на следующий день после заключения сделки. Это важно людям, которым необходимо жилье уже сейчас. Документы подписаны, деньги перечислены продавцу, и вуаля – собирайте вещички и перебирайтесь уже сейчас, если устраивает состояние жилища. Но этот плюс может обернуться и минусом – представления прежних жильцов квартиры о комфорте могут, мягко говоря, отличаться от вашего, и ремонт все равно придется делать.
Если новую жизнь в новой квартире нужно начинать прямо завтра, будьте готовы быть поскромнее в своих запросах. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, цена квадратного метра в уже готовой и проверенной годами квартире всегда выше, чем в строящемся доме, примерно на 30%.
Любая сделка, тем более такая крупная, как ипотека, влечет за собой некие риски. С этой точки зрения готовая квартира из «вторички» считается надежнее – не нужно изучать всю подноготную застройщика, беспокоиться насчет документов на землю (хотя, если дом относительно новый, поинтересоваться этими моментами тоже не помешает). С другой стороны, есть риск, что после продажи неожиданно объявятся дети или внуки владельца квартиры, или наследники совладельцев, которые станут предъявлять права на недвижимость. Обычно в таких случаях договор купли-продажи расторгается в суде, после чего покупатель и продавец должны вернуть друг другу все, что получили по этому договору.
Хотя потрепанные нервы вам вряд ли
Впрочем, таких неожиданностей можно избежать, если не пожадничать и оплатить услуги юриста, который проверит все документы на квартиру. Стоит это сейчас не так дорого – около 3−7 тысяч рублей в зависимости от объема бумаг.
Первичный рынок: ждать дольше, метров больше
В последние года два сделок на этом рынке становится все больше, хотя «вторичка» пока лидирует (первичный рынок составляет около 30% от всех ипотечных кредитов). По словам Георгия Тер-Аристокесянца, у строящегося жилья есть несколько ключевых минусов, которые могут повлиять на решение заемщика, и первый из них – это срок заселения: сразу же в квартиру заехать не удастся.
Второй минус – это ставки кредитования: на инвестиционный период, то есть до того момента, пока вы не оформили квартиру в собственность, банк повышает их, стараясь подстраховаться. Вдруг дом так и не достроят, кредит уже выдан, а клиент не имеет прав на квартиру? После того как квартира станет вашей по всем документам, процент по ипотеке снижается до обыкновенной для банка ставки.
«Обычно надбавка за инвестпериод составляет 1−1,5%, – говорит Георгий Тер-Аристокесянц. – Но в последнее время появляется много совместных проектов у банков и строительных компаний, и часто такая надбавка минимальна – 0,5−1%. Иногда ее не бывает вовсе, но в очень редких случаях».
В пользу «первички» говорит в первую очередь цена квадратного метр – в среднем один квадрат вам обойдется дешевле «вторички» на 30%. То есть примерно за одни и те же деньги можно приобрести двушку в готовом доме с небольшой кухней и просторное жилище с кухней 10−12 квадратов и лоджией. Для тех, у кого средства ограничены, а жить хочется в светлой и просторной квартире, это ощутимый плюс.
Еще один немаловажный момент – так называемое качество кредита, которое оценивает банк. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, ипотечные заемщики, которые покупают строящееся жилье, более надежные, аккуратнее выплачивают кредит и реже допускают просрочки. А значит, банки охотнее их кредитуют.
Надо заметить, что с помощью ипотеки покупают не только первичное жилье экономкласса, но и элитные квартиры. Часто взять ипотеку в банке куда выгоднее, чем вытащить деньги из бюджета собственной компании и потом брать кредиты для бизнеса, – ипотека все-таки дешевле.
Источник: Комсомольская правда