Ипотека в режиме ручного управления

О том, как регулируется ипотечная сфера за рубежом, рассказывает Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК.

Разнообразие методов

В период с 2011 по 2012 год АИЖК принимало активное участие в работах Совета по финансовой стабильности (Financial Stability Board), главной целью которых было выявление в международном опыте наиболее рациональных и эффективных практик андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов для разработки своего рода золотых стандартов в данной сфере. Итогом работы стал документ под названием «Принципы качественного андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов», который был распространен и опубликован в апреле.

В ходе исследований сформировалось понимание, что ответственное ипотечное кредитование базируется на пяти основных постулатах: прямой государственный надзор за рынком ипотечного жилищного кредитования и его участниками, качественный андеррайтинг заемщиков, развитие системы справедливой оценки предметов залога, защита прав потребителей и регулярное раскрытие информации о рынке жилья и жилищного финансирования. Проблемы начинаются там, где сбой дает какое-либо звено.

В период кризиса наиболее сильно пострадали государства, в которых государственное присутствие в жилищной политике и регулирование рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования было крайне слабым (например, Ирландия, Испания, США). Произошло это прежде всего ввиду очевидного конфликта интересов бизнеса и государства в жилищной сфере.

В США фактически потерпела крах попытка подменить политику развития доступного жилья политикой доступного кредитования, весь процесс был отдан на откуп частному сектору и «невидимой руке рынка». В результате в период бурного роста экономики США, когда заемщики, которые соответствовали всем критериям выдачи классических рыночных ипотечных продуктов, «закончились», кредитные организации начали постепенно ослаблять стандарты выдачи. На пике цен на рынке жилья в 2006 году примерно 30% заемщиков, впервые приобретающих жилье в США, не вносили первоначальный взнос, а 40% – вносили минимальный (на уровне 3−5%).

Степень вмешательства

В посткризисный период перед правительствами многих стран встал вопрос о том, до какой степени государство должно вмешиваться в функционирование рынка жилья и ипотеки как одного из ключевых механизмов жилищного финансирования, а также в какой степени поддерживать оба направления. И одним из важнейших выводов на этом фоне является тот факт, что ипотека вовсе не панацея, а лишь один из инструментов жилищной политики, причем для платежеспособного населения. Далеко не все должны и могут становиться собственниками жилья.

Сейчас, например, мы наблюдаем, как в Китае, Израиле и Канаде власти страны пытаются охладить рынок недвижимости, понизив цены на жилье именно при помощи мер по изменению стандартов кредитования. Главным образом они касаются увеличения уровня обязательного первоначального взноса за жилье. В Израиле первоначальный взнос теперь будет составлять 60−67%, в Канаде – не менее 20%, при этом первоначальный взнос для тех, кто собирается приобрести жилье стоимостью выше 1 млн канадских долларов, должен составлять не менее 200 тыс. Ранее такой метод борьбы с ценовыми пузырями успешно зарекомендовал себя в Индии, Корее и Сингапуре.

Источник: Банки.ру