Ипотека на новстройку: а почему бы и нет?

В последнее время банки активно выпускают на рынок огромную линейку нового, то есть хорошо забытого старого, ипотечного инструмента – кредит на покупку жилья в строящемся доме.

Это в первую очередь связано с тем, что нынешняя экономическая обстановка устаканилась, а финансовое состояние многих отраслей, включая строительство, стало стабильным. Следующая волна кризиса прогнозируется не ранее 2014 года, а скорее всего и к 15-му. 

В свою очередь, вероятность получить в залог «воздух», то есть так называемый «недострой», сократилась, и финансовые учреждения снова возобновили кредитование и финансирование строительства. Некоторые банки заходят в подобные проекты как «прямые» инвесторы, другие предпочитают быть инвесторами «косвенными». И в том, и в другом случае результат их деятельности один – финансирование строительства, но, если в первом случае банк либо сам выступает в качестве инвестора, либо кредитует компанию-застройщика, то во втором – банк финансирует застройку посредством выдачи ипотеки населению, то есть дольщикам или членам ЖСК, деньги так или иначе поступают на счет застройщика, но долг перед банком полностью будет лежать на заемщике, то есть на человеке, взявшем ипотеку. Первая схема взаимодействия «банк-застройщик» – более выгодная для банка, но зато вторая менее рискованная. Тем не менее и при «косвенном» финансировании банк так или иначе проверяет компанию – застройщика, анализирует финриски, сверяет и проверяет документацию по проекту и только после этого дает «добро» на кредитование, результатом данных действий является аккредитация – сложный и трудоемкий финансово-юридический процесс, но его успешное прохождение открывает для застройщика новый источник привлечения инвестиций.

  Если говорить об условиях такой ипотеки, то они разнятся, обычно делятся на 2 временных периода: до оформления права собственности (т. е. когда дом находится в стадии строительства), и после оформления права собственности (т. е. когда дом достроен и сдан в эксплуатацию). Естественно, после оформления – условия становятся лучше, т. к. теперь у банка есть полноценный ликвидный залог.

    Для заемщика – физического лица также есть ряд плюсов, например, средняя ставка по ипотеке на новостройку – 14,5 %/год, это немало, однако, если разобраться, то цена на квартиру в строящемся доме растет в зависимости от готовности объекта,  в среднем это 50 − 70 %/год, покупая квартиру на стадии котлована за Х рублей, в самом худшем случае после сдачи дома ее рыночная цена будет примерно 2,5Х рублей, то есть в данном случае даже самая высокая ставка по кредиту будет отбита реальным ростом цены на квартиру. Второе преимущество заключается в том, что по соотношению цена/качество жилищные условия в новостройке – вне конкуренции со вторичным рынком, т. к. они, априори лучше. Самый главный минус – это риск возможного незавершения строительства, тут уж надо полагаться на свои ощущения, знания и советы профессионалов. В любом случае нужно помнить главное: поверьте, если у застройщика стоит цель «кинуть» дольщиков, то он «кинет», причем в большинстве случаев, сделает это безнаказанно и не помогут никакие юридически подкрепленные договорные отношения и прочие моменты. Опирайтесь на реалии, постарайтесь проанализировать авторитет застройщика, его партнеров, оценить интенсивность и скорость строительства, примерно прикинуть, насколько он платежеспособен. Ведь если у компании есть благая цель и деньги для ее достижения – это видно невооруженным глазом.