Кому выгодно гасить ипотеку досрочно?

Идеальный заемщик для банка – этот тот, который досконально выполняет все условия договора и никуда не спешит. Стабильность в финансовых вопросах – очень важный фактор. Если график выплат составлен на 30 лет, то для банка такой вариант в самый раз. Он сможет планировать свои доходы надолго вперед. Но что банку хорошо, то клиенту не всегда выгодно. Когда стоит досрочно погашать ипотечный кредит? И как это сделать с максимальной экономией для кошелька?

ОГРАНИЧЕНИЙ БОЛЬШЕ НЕ ИМЕЕМ

Всего год назад действовал мораторий (от 3 месяцев до 1 года) на досрочные выплаты по ипотечным кредитам. Нарушители были вынуждены платить штраф (2 − 5% от суммы платежа). Зачастую внести сверх ежемесячного платежа можно было лишь крупную сумму денег (от 25 до 50 тысяч рублей). Сейчас такие ограничения и вовсе ушли в прошлое. В октябре был принят новый закон, который запретил банкам вводить мораторий на досрочное погашение кредитов физическими лицами.

СТОИТ ЛИ ИГРА СВЕЧ

Большинство российских банков выдают ипотеку по аннуитетной схеме. Если внимательно посмотреть на график платежей, то в первые годы заемщик платит в основном проценты, а тело долга снижается очень медленно. При займе на 20 лет в первый год лишь каждый десятый выплаченный вами рубль пойдет в счет тела кредита, а 90% – это обслуживание долга, то есть проценты. Эти показатели сравняются лишь тогда, когда срок кредита перевалит за экватор.

Если же получается отдавать больше денег в начале срока, то общие выплаты по квартире будут снижаться быстрее. Фактически каждый рубль, внесенный досрочно, снижает кредитное бремя сразу на 3 рубля. В конце срока этот коэффициент значительно снижается. И досрочные выплаты становятся не такими выгодными.

И наконец, главная категория заемщиков, которым обязательно стоит побыстрее распрощаться с кредитным бременем, – это те люди, которые брали взаймы у банков доллары и евро, а не рубли. В условиях кризиса мировые валюты, как правило, дорожают по отношению к отечественной. И это может серьезно усугубить положение заемщиков.

ЧТО ЛУЧШЕ: УМЕНЬШАТЬ СРОК ИЛИ ПЛАТЕЖ

Итак, вы принесли в банк больше денег. Что дальше? Обычно сотрудники кредитных учреждений предлагают альтернативу: сократить либо срок кредита, либо ежемесячный платеж. Если вы выбираете второй путь, то кредитное бремя хоть и не значительно, но снижается. С другой стороны, если вы уменьшаете срок выплаты кредита, то автоматически снижается и сумма процентов, которые вы должны отдать банку. Это позволит заемщику сэкономить значительную сумму.

Главный плюс досрочного погашения – квартира быстрее окажется в полном вашем распоряжении, а не в залоге у банка. Улучшать жилищные условия всегда удобнее и выгоднее, когда с вашей недвижимости уже снято обременение.

КОГДА НЕТ СМЫСЛА ТОРОПИТЬСЯ

Отдавать деньги раньше нет смысла и в том случае, если до завершения выплат осталось всего пару-тройку лет. В этом случае реальной экономии не получится, потому что в основном в последние годы ипотечного кредита платится тело долга и мизерная доля процентов (если брать в расчет наиболее распространенную аннуитетную схему платежей).

Гасить досрочно нет смысла и тогда, когда свободные деньги вы можете вложить в более доходные финансовые инструменты – например, если рентабельность вашего собственного бизнеса превышает ставку по кредиту. Но это спорный вопрос. Любые инвестиции связаны с риском. И его надо взвешивать.

Как советуют эксперты, отдавать деньги на досрочное погашение стоит лишь в том случае, если у вас скоплен резервный фонд. В заначке должно лежать не менее 3 − 6-месячных расходов семьи. Чтобы не получилось так, что вы лезли из кожи вон, чтобы отдать кредит как можно раньше, а потом ваши доходы упали, вы не смогли отдать очередной платеж – и оказались под угрозой лишения  квартиры.

КРЕДИТ ВЫПЛАЧЕН – ЧТО ДАЛЬШЕ?

 – Возьмите в банке справку о полном погашении кредита;

 – Снимите залог с квартиры;

 – Обращайтесь в страховую: если полис еще не закончился, то компания обязана вернуть вам деньги за неиспользованный период, который был оплачен заранее.

Источник: Комсомольская правда