Рефинансирование российской ипотеки: есть ли адекватная альтернатива секьюритизации?

Современный уровень развития российских банков позволяет самым продвинутым из них совершать сложные и высокотехнологичные операции, например секьюритизацию активов. Интерес к этой операции достаточно высок у отечественных кредитных организаций, имеющих значительные портфели однородных кредитов (ипотечных, авто- и потребительских) и испытывающих потребности в дополнительных ресурсах для их фондирования.

 

Ресурсное обеспечение – один из основных вопросов развития рынка ипотеки. Причём ресурсы доступные и долгосрочные. Ипотека имеет смысл при кредитовании на срок от 10−15 лет. У большинства банков секьюритизация является единственным реальным источником рефинансирования ипотечного кредитования.  

 

ИНСТРУМЕНТЫ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ  

 

В настоящее время можно выделить семь инструментов рефинансирования ипотеки:  

 

– традиционные депозиты физических и юридических лиц;  

 

– продажа ипотечных закладных в АИЖК;  

 

– продажа пулов ипотечных закладных другим участникам рынка;  

 

– долговое финансирование под залог закладных;  

 

– выпуск традиционных облигаций (включая «балансовую секьюритизацию»);  

 

– секьюритизация посредством выпуска ипотечных облигаций;  

 

– секьюритизация посредством выпуска ИСУ (ипотечных сертификатов участия).  

 

На практике банки, активно занимающиеся ипотечным кредитованием (оригинаторы), используют практически все инструменты, за исключением, возможно, ИСУ. Однако, говоря о проведённых сделках секьюритизации с участием российских оригинаторов, важно учитывать их сильные (плюсы) и слабые (минусы) стороны.  

 

Депозиты  

 

Плюсы:

 

отлаженные технологии привлечения;

 

возможны значительные объемы привлечения.

 

Минусы:

 

несопоставимость сроков привлечения депозитов и размещения привлечённых средств в ипотеку;

 

повышенная волатильность депозитов в условиях нестабильной ситуации на рынках, нормативные ограничения ЦБ РФ.

 

Резюме: инструмент несёт повышенные процентные риски и риски потери ликвидности. Может использоваться только в качестве «промежуточного» источника фондирования в целях накопления пула ипотечных закладных для последующей секьюритизации.

 

  Продажа закладных в АИЖК

 

Плюсы:

 

вознаграждение за дальнейшее обслуживание проданных закладных (сервисного спреда);

 

премия к номиналу продаваемых закладных;

 

минимизация кредитного риска (после окончания периода обратного выкупа).

 

Минусы:

 

избыточно жёсткие ограничения по параметрам рефинансируемых кредитов (как следствие – незначительные объёмы кредитования);

 

АИЖК, видимо, не будет развивать данное направление своей деятельности (за исключением «социальной» ипотеки).

 

Резюме: инструмент может использоваться только для «социальной ипотеки».

 

  Финансирование под залог ипотечных закладных

 

Плюсы:

 

позволяет накапливать пул для по следующей секьюритизации;

 

во многих случаях «копирует» структуру секьюритизации.

 

Минусы:

 

все кредитные и процентные риски остаются у оригинатора.

 

Резюме: инструмент может использоваться только в качестве «промежуточного» источника фондирования в целях накопления пула ипотечных закладных для последующей секьюритизации.  

 

Выпуск традиционных облигаций, включая «балансовую секьюритизацию»

 

Плюсы:

 

проверенный спрос со стороны инвесторов.

 

Минусы:

 

кредитные и процентные риски остаются у оригинатора;

 

давление на норматив Н1;

 

необходим кредитный рейтинг;

 

несовпадение сроков погашения облигаций (особенно с учётом механизмов оферты) и сроков ипотечных кредитов.

 

Резюме: оптимальный инструмент для рефинансирования ипотеки, однако требует как использования достаточного объёма пула кредитов, так и внедрения целого комплекса технологий по формированию и дальнейшему обслуживанию ипотечного покрытия.  

 

Выпуск ИСУ

 

Плюсы:

 

упрощённая (по сравнению с ипотечными облигациями), «сквозная» структура сделки и сравнительно низкие издержки на её создание и обслуживание.

 

Минусы:

 

неопределённость трактования доходов по таким сделкам с налоговой точки зрения.

 

Резюме: потенциально привлекательный инструмент, однако не совсем понятны его преимущества перед ипотечными облигациями с точки зрения инвесторов.  

 

В целом можно сказать, что выпуск ипотечных облигаций – это наиболее эффективный инструмент рефинансирования. И для полноценного развития рынка ипотеки в России необходимо дальнейшее укрепление рынка ИЦБ, в частности рынка ипотечных облигаций.  

 

В средне- и долгосрочной перспективе выпуск ипотечных облигаций является для банков практически безальтернативным инструментом рефинансирования ипотечных портфелей на рыночной основе.  

 

ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК ИЦБ  

 

Необходимо отметить, что некоторые «минусы» выпуска ИЦБ нивелируются, а «плюсы» проявляются. Так, АИЖК разработало и протестировало концепцию «мультиоригинаторных» выпусков ИЦБ. Такие выпуски, где оригинаторами одновременно выступают несколько банков, имеют один старший транш и несколько (по числу оригинаторов) младших траншей. Каждый оригинатор выкупает «свой» младший транш («привязанный» к пулу данного оригинатора) и является сервисным агентом по своему пулу. Платежи по младшим траншам производятся в зависимости от качества «своего» пула. АИЖК выступает в таких сделках мастер-сервисным агентом.  

 

Реализация «мультиоригинаторной» структуры выпуска ИЦБ делает экономически целесообразным участие в данных выпусках средних и мелких оригинаторов, имеющих сравнительно небольшие пулы (как известно, одним из самых значимых препятствий для участия оригинатора с небольшим пулом в выпуске ИЦБ является весьма высокий уровень издержек). При «мультиоригинаторной» структуре издержки распределяются между несколькими оригинаторами.  

 

В настоящее время рынок ипотечных облигаций переживает «переходный» период.  

 

Законодательная база для выпуска и обращения ИЦБ существует и протестирована на практике.

 

  Организационная инфраструктура, необходимая для выпуска и обращения ИЦБ, также сформирована.  

 

Банки-оригинаторы «распробовали» этот инструмент и готовы увеличивать объёмы своих выпусков.  

 

Однако основной «камень преткновения» – отсутствие устойчивой базы инвесторов, готовых регулярно приобретать большие объёмы старших и мезонинных траншей ипотечных облигаций.  

 

До недавнего времени инвесторами в старшие транши ипотечных облигаций являлись в основном АИЖК, ВЭБ и ограниченное количество НПФов. Наибольшую активность в данном направлении проявляло и проявляет АИЖК, играя роль института развития. При этом АИЖК выполняет ещё несколько инфраструктурных функций на данном рынке, в том числе:  

 

– как поручитель по обязательствам по старшим траншам. АИЖК здесь фактически заменяет рейтинговые агентства, определяя долю старшего транша в сделке. Но в отличие от рейтинговых агентств АИЖК предоставляет своё поручительство, что де-факто приравнивает старшие транши облигаций к облигациям с суверенным российским рейтингом;  

 

– как расчётный агент;

 

  – как резервный сервисный агент.

 

  В июне текущего года Банк Жилищного Финансирования провёл вторую секьюритизацию своих ипотечных активов в объеме 2,3 млрд рублей. Сделка была осуществлена в рамках программы развития рынка ипотечных ценных бумаг АИЖК, в которой последнее выступило поручителем по облигациям старшего транша, расчётным агентом и резервным сервисным агентом.  

 

Банк Жилищного Финансирования приобрёл облигации младшего транша (оставшиеся 10% от выпуска) и стал основным сервисным агентом по данной сделке. Как мы видим на примере сделки БЖФ, АИЖК может инвестировать в мезонинные транши ипотечных облигаций.  

 

ПЕРСПЕКТИВЫ ВЫПУСКОВ ИЦБ  

 

В последнее время интерес к ИЦБ возрос. Было исполнено несколько сделок, в которых инвесторами в старшие транши ИЦБ выступили крупные НПФы. Однако полноценное и устойчивое развитие рынок ИЦБ получит только тогда, когда НПФы, банки, страховые компании и другие участники финансового рынка станут основными инвесторами в старшие транши. Некоторые необходимые предпосылки для такого развития событий уже реализованы:  

 

– подготовлена статистика платежей по существующим выпускам ИЦБ. Рыночные инвесторы начинают понимать, что такое ИЦБ и как проводить их анализ;  

 

– предоставляется рейтинг или поручительство АИЖК по старшим траншам ИЦБ;  

 

– появился инвестор в мезонинные транши в лице АИЖК. Это, безусловно, добавляет комфорта держателям «старших» траншей;  

 

– сформирован достаточный объём выпусков (в том числе и за счёт мульти­оригинаторных сделок);  

 

– старшие транши ИЦБ включены в Ломбардный список ЦБ РФ.  

 

При этом меры, необходимые для ещё большего повышения интереса к данному инструменту со стороны рыночных инвесторов, могли бы включать в себя:  

 

– выполнение крупными игроками функций маркетмейкеров на рынке ИЦБ;  

 

– реализацию налоговых преференций для инвесторов в старшие транши (по аналогии с рынком ГКО в самом его начале в 1993 году);  

 

– стимулирование рыночных игроков (НПФов, банков, страховых компаний) к более активному инвестированию в ИЦБ на законодательном и регуляторном уровнях.  

 

Подобные критерии активно применяются на американском и европейском рынках, где достаточно велика роль ФРС и ЕЦБ, а также специализированных государственных и квазигосударственных агентств. Здесь не надо изобретать велосипед – просто присмотреться к инструментам стимулирования рынков ИЦБ, которые использовались и используются на более развитых западных рынках.  

 

Как правило, на стадии становления рынка и формирования инвесторской базы такие инструменты направлены на «просветительскую» работу по ознакомлению потенциальных инвесторов с принципами функционирования ИЦБ, преимуществами этих бумаг по сравнению с традиционными облигациями. Обеспечение приемлемого уровня ликвидности ИЦБ для инвесторов следующие: возможность рефинансирования у ЦБ РФ или иного надёжного контрагента; осуществление функции маркетмейкерства крупнейшими игроками; создание дополнительных стимулов для инвестирования в ИЦБ в виде налоговых, регулятивных и законодательных преференций.  

 

При дальнейшем развитии рынка ИЦБ, при наличии устойчивой инвесторской базы и проверенной инфраструктуры государственные и квазигосударственные институты уступали свою первоначальную роль основных инвесторов рыночным игрокам (на наиболее развитых рынках – узкоспециализированным игрокам), оставляя за собой функции,связанные преимущественно с обеспечением ликвидности на данном рынке.  

 

Наращивание оборотов рынка ИЦБ с приемлемым для рыночных игроков уровнем ликвидности, с понятным для них уровнем риска и достаточными и прозрачными статистическими данными для анализа ИЦБ, с адекватной поддержкой государственных институтов и регуляторов является важнейшей предпосылкой дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и улучшения условий получения ипотечных кредитов для заёмщиков.  

 

  Источник: БЖФ