НОВЫЙ НАЛОГ НА ЖИЛЬЁ: СКОЛЬКО ПРИДЁТСЯ ПЛАТИТЬ

Владимир Путин в понедельник, 6 октября, подписал поправки в Налоговый кодекс РФ. Существующий налог на имущество физлиц будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости. Земельный налог при этом сохраняется.

 

 

Новый закон вступит в силу с 1 января 2015 года, однако предусмотрен пятилетний переходный период для регионов, в течение которого сумма налога будет повышаться на 20% в год. Уплата налога на имущество граждан от кадастровой стоимости начнётся с 2016-го, а полную сумму россияне начнут платить с 2020 года. Вследствие внесённых поправок принятие закона не приведёт к заметному увеличению нагрузки на граждан, считают законотворцы. Однако эксперты не столь оптимистичны: для граждан, за исключением льготников, ежегодный платёж за имущество вырастет втрое.    

 

Поправки предусматривают введение трёхуровневой ставки налога на имущество. Ставка 0,1% от кадастровой стоимости будет действовать для жилых домов и помещений, гаражей, машиномест, незавершённых жилых домов, хозстроений. В отношении коммерческой недвижимости (торговые и офисные объекты), а также дорогостоящей недвижимости (свыше 300 млн рублей) предельная ставка составит 2%. Для прочих объектов недвижимости ставка налога не должна превышать 0,5%. Стоит отметить, что в поправках появилось нововведение: муниципалитетам предоставляется право уменьшать эту ставку до нуля либо увеличивать до 0,3%.  

 

Налоговые ставки будут устанавливаться местными органами власти в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы. Также в законопроекте остаются действующие льготы, но устанавливается ограничение по этим льготам по одному объекту каждой категории. Для собственников предусмотрен налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м для квартиры, 10 кв. м – для комнаты, 50 кв. м – для жилого дома.  

 

По мнению экспертов, местные администрации скорее будут увеличивать ставки, чем уменьшать их. В результате применения предельной ставки налог для граждан может вырасти в 20 раз.  

 

Как рассчитать налог на имущество  

 

Уже сейчас граждане России могут рассчитать, сколько им придётся платить по новому налогу. Для этого на портале Росреестра можно запросить данные о кадастровой оценке стоимости квартиры или дома.

 

 

По данным Федеральной налоговой службы (ФНС), средняя рыночная цена 1 кв. м жилья для целей налогообложения в стране составляет 32 тыс. рублей. К примеру, для стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м налог в среднем по России может составить около 1 120 рублей в год. Нынешний налог на имущество для этой же «двушки» составляет около 700 рублей. Семье же из трёх человек за двухкомнатную квартиру в 55 кв. м платить налог не придётся.  

 

 

Для москвичей расчёт стоимости налога может быть проиллюстрирован на примере типовой столичной квартиры площадью 54 кв. м. При имущественном вычете в 20 кв. м и средней кадастровой стоимости 160 тыс. рублей за 1 кв. м размер налога в случае применения ставки 0,1% составит 5 440 рублей. «Это та сумма, которая будет подлежать уплате лишь в 2020 году. При этом уплачивать налог по новой схеме граждане начнут только с середины 2016-го. Для Москвы сумма первого платежа в приведённом примере составит около 1 тыс. рублей, как подсчитали в департаменте экономической политики и развития города Москвы», – прокомментировал руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников.  

 

Если же в столице через пять лет увеличат ставку до 0,3% от кадастровой стоимости, средний налог за квартиру в Москве может превысить 20 тыс. рублей (в 2012-м было 1 378 рублей).  

 

Влияние на рынок недвижимости  

 

Как ранее писала «РБК-Недвижимость», для большинства рядовых граждан, владеющих квартирами экономкласса, налоговое бремя возрастёт несущественно. Однако существует определённая категория – владельцы квартир экономкласса в центре города, на которую изменения налоговой политики повлияют в большей степени.  

 

Новый налог на недвижимость в большей мере скажется на владельцах дорогой недвижимости, однако и собственникам менее дорогих квартир платить придётся ощутимо больше. Как рассказал Максим Решетников, наибольшие изменения затронут собственников дорогой недвижимости в центре города, а также владельцев объектов, введённых в последние годы.  

 

Кадастровая стоимость объектов бизнес- и элитного класса уже приблизилась к рыночной. Поэтому для таких собственников налоговая нагрузка может вырасти существенно – в пять и более раз. «В старых домах в основном проживают пожилые люди, получившие эти квартиры ещё в прошлом столетии, а также их наследники. И далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе может начаться „естественное переселение“ малообеспеченных слоёв из центральной части города на окраины», – рассказала «РБК-Недвижимости» Мария Литинецкая.  

 

С ней согласен управляющий партнёр Contact Real Estate Денис Попов: «Вероятно, не самым обеспеченным обладателям собственности в старом фонде и в престижных районах столицы придётся сменить место жительства. Конечно, для пенсионеров лишний налог в несколько десятков тысяч рублей в год будет делом весьма накладным».  

 

По мнению управляющего партнёра Blackwood Константина Ковалева, здесь возможны два варианта развития событий: продажа с целью покупки менее дорогого объекта в другом районе либо сдача в аренду и аренда квартиры для собственного проживания в другом районе. «Новый налог на недвижимость значительно сильнее скажется на сегменте аренды. Как правило, арендодатели все возможные расходы перекладывают на плечи арендаторов. И в этом случае, скорее всего, арендная плата будет повышена с целью компенсировать увеличившийся налог на недвижимость», – считает эксперт.  

 

Эксперты считают, что в сегменте купли-продажи жилья существенных изменений не произойдёт. Повышенный налог на недвижимость не станет стоп-фактором для приобретения жилья с целью проживания. В сегменте инвестиционного спроса возможна некоторая коррекция.  

 

«Вероятнее всего, владельцы дорогой недвижимости будут искать различные способы уменьшения своего налогового бремени, переоформляя квартиры на родственников, относящихся к льготным категориям граждан, и т. д. Однако закон сильно сокращает эти возможности, устанавливая ограничения по льготам», – отмечает Константин Ковалёв.  

 

Сколько заплатят владельцы дорогих квартир  

 

По оценкам специалистов рынка элитной недвижимости, на вторичном рынке жилья Москвы доля предложения квартир дороже 300 млн рублей невелика и составляет порядка 0,1%. Как правило, это элитные квартиры в районах Хамовники и Якиманка.  

 

По данным компании IntermarkSavills, количество квартир с оценочной стоимостью, превышающей 300 млн рублей, в Москве составляет приблизительно 1,5−2 тыс., плюс к этому ежегодно вводятся в эксплуатацию новые дома, пополняющие этот объём ещё на несколько десятков. Что касается загородных домов, то, по словам управляющего партнёра IntermarkSavills Дмитрия Халина, под категорию роскошных, вероятнее всего, попадут, с одной стороны, особняки, расположенные в «дорогих» местах (Рублёвка, Минское шоссе, Новая Рига), с другой – объекты большой площади (от 1 000 кв. м) и с большими участками земли (более 0,5 га), находящиеся в менее престижных районах. Таких загородных объектов, безусловно, больше, чем квартир в городе, а точное их количество оценить сложно (приблизительно 2−3 тыс.).  

 

В компании Blackwood приводят в пример двухуровневый пентхаус по адресу Бутиковский пер., д. 5. Общая площадь – 270 кв. м, стоимость – 12 млн долларов (474 млн рублей по курсу ЦБ на 3 октября 2014 года – 39,5 рубля за доллар). Если бы стоимость этой квартиры в кадастре была зафиксирована по официальной сумме сделки, то пентхаус отнесли бы к объектам «свыше 300 млн рублей», для которых учитывается повышенная ставка 2%. Таким образом, собственнику элитной квартиры к 2020 году придётся платить налог более 9 млн рублей в год.  

 

В компании Contact Real Estate подсчитали стоимость одного из самых дорогих объектов в Москве – апартаментов в элитном жилом комплексе «Негоциантъ». Из расчёта общей стоимости квартиры в особняке в 35 млн долларов (курс ЦБ – 39,6 рубля) стоимость апартаментов составит 1 млрд 386  млн рублей. Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, налоговый вычет (с 20 кв. м) не предусмотрен. При ставке на нежилую недвижимость в 2% имущественный налог составит 27,720 млн рублей в год! Стоит отметить, что на данный момент это ориентировочный и условный расчёт.  

 

По мнению Дениса Попова, пока слишком много неизвестных, чтобы можно было делать точные прогнозы. Надо понять, какой будет кадастровая оценка элитной недвижимости – это намного сложнее, чем оценить типовую квартиру, так как каждая элитная квартира индивидуальна, считает он.    

 

Сергей Велесевич  

 

Источник: РБК