Если партнёра пора менять

На западе поиск заёмщиком лучших условий по кредиту и периодическое рефинансирование кредитов, в том числе ипотеки, является обычной и давно отработанной практикой. У нас рынок ипотечного кредитования значительно моложе, поэтому эта процедура пока не так распространена.

Доля сделок по перекредитованию составляет не более 1% от объёма рынка. Многие заёмщики просто не знают о возможностях перекредитования. Однако этот инструмент очень полезен. Ведь обслуживание ипотеки занимает длительное время, в течение которого многое может измениться и в экономике страны, и в жизненных обстоятельствах самого заёмщика.

Зачем заёмщики идут на рефинансирование кредитов? Кому-то нужно уменьшить ежемесячные расходы на ипотеку с помощью снижения процентной ставки или увеличения срока кредита. Другой заёмщик стал зарабатывать больше и хочет увеличить ежемесячный платёж, чтобы быстрее расплатиться. Кто-то хочет поменять состав созаёмщиков из-за развода или брака.

В этом году стала снова актуальна смена валюты кредита. Курс рубля ослаб, и это поставило в затруднительное положение тех, кто получает доходы в рублях, а ипотеку платит в валюте. Валютная ипотека в последние несколько лет пользовалась очень низким спросом, и некоторые банки вообще перестали её выдавать, так как это ещё и дополнительные риски для кредитора. Однако незначительная доля заёмщиков, которые в своё время недостаточно внимательно просчитали валютные риски и взяли ипотеку в долларах или евро, получая основной доход в рублях, осталась. Для этих людей вслед за ослаблением курса национальной валюты долговое бремя увеличилось. Теперь они думают о том, как сменить валюту ипотечного кредита.

В условиях снижения ставок или роста валютного курса смена валюты кредита может стать хорошим инструментом снижения долгового бремени и фиксации расходов по кредиту. Перекредитование со временем становится проще в силу введения электронного документооборота и распространения такого инструмента, как электронные услуги. Благодаря этому получить документы от государственных и рыночных институтов, задействованных в сделке, таких как Росреестр или бюро кредитных историй, стало гораздо удобнее и проще. Можно удалённо заказать выписку из ЕГРП, и очереди в ведомствах сократились благодаря электронной записи.

В общих чертах, стандартное рефинансирование состоит из нескольких этапов. Сначала заёмщик должен получить у банка-кредитора разрешение на последующую ипотеку. В случае согласия кредитора заёмщик берёт новый кредит под последующую ипотеку и гасит имеющийся кредит. После этого заёмщик продолжает обслуживать новый кредит. Если банк-кредитор не даёт разрешения на последующую ипотеку, то возможны варианты. Можно взять кредит под поручительство или под иной залог на короткое время, один-два месяца, до погашения существующего кредита. Затем снова оформляется стандартная ипотека.

При принятии решения о рефинансировании ипотеки нужно осознавать, что этот процесс по расходам аналогичен получению нового ипотечного кредита. Придётся снова оплатить проведение независимой оценки жилья, являющегося залогом по кредиту. Скорее всего, заёмщику придётся снова собрать комплект документов для подтверждения своей платёжеспособности. Далее придётся оплатить пошлины за регистрацию договора ипотеки. Сэкономить удастся только на страховке, которую можно просто переоформить.

Для того чтобы рефинансирование ипотечного кредита имело смысл, ставка по вновь получаемому кредиту должна быть минимум на два процентных пункта ниже ставки первоначального кредита. Ещё один параметр, на который следует обратить внимание, – сколько времени заёмщику осталось обслуживать кредит. При сроке менее трёх лет смена условий кредитования может оказаться нецелесообразной из-за сопровождающих её расходов. Выгодно ли рефинансирование, нужно считать для каждого конкретного случая в индивидуальном порядке с учётом финансовых возможностей заёмщика и всех личных обстоятельств. Однако если есть возможность, целесообразнее сократить срок кредита, увеличив размер взносов или осуществляя досрочное погашение.

Если возвращаться к текущей ситуации с курсами валют, то, пока курс доллара увеличился на 15−20%, рефинансирование не принесёт существенных выгод. Сейчас ставка по рефинансированному кредиту в рублях будет примерно на 3% выше, чем по валютному. Иными словами, заёмщику придётся в месяц столько же платить по рублёвому кредиту, сколько он платил бы, покупая более дорогой доллар. Если заёмщик ожидает дальнейшего роста курса доллара до отметки в 40 рублей и выше, то рефинансирование будет оправдано.

Источник: Российская газета