Д. Шапочкин про снижение ставки по ипотеке и уровень доступности жилья в России

В 2013 году ипотечный рынок в России поставил очередной рекорд. Количество выданных ипотечных кредитов в 2013 году составило 822 тыс. в сравнении с предыдущим годом (690 тыс.). Рост – 19%. Общая сумма ипотечных кредитов в 2013 году превысила 1,3 трлн рублей против 1 трлн в 2012 году. Рост – 30%. Средняя сумма кредита увеличилась на 13% и составила 1,546 млн рублей в декабре 2013г.

Если в начале 2000-х основным сдерживающим фактором развития ипотечного рынка была низкая грамотность населения: ипотека никак не ассоциировалась со способом улучшения жилищных условий, – то сейчас население уже понимает, что ипотека – это единственный помощник в решении жилищного вопроса. Постепенно растёт количество сделок с участием ипотеки с недвижимостью, в конце 2013 года каждая четвёртая сделка с недвижимостью – ипотечная. Учитывая ёмкость и динамику рынка, в 2014 году – и в последующие годы – объём и количество выданных ипотечных кредитов будет увеличиваться.

За 2013 год средняя стоимость жилья выросла в среднем на 10%. В свою очередь за 2012 год рост составил 17%. Можно констатировать ощутимое замедление динамики роста цен на недвижимость в России.

Бытует мнение, что для того, чтобы сделать жильё доступней, надо снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Мы сделали простые расчёты, которые позволили нам вывести свой «индекс доступности жилья». Методика очень проста. Средний доход россиянина на сегодняшний день составляет 26,6 тыс. рублей. Безусловно, из своего дохода человек должен выделять средства на еду, одежду и др. базовые потребности, плюс ко всему иметь возможность платить по ипотеке. Мы предполагаем, что он может направлять на погашение ипотечного долга не более половины от его ежемесячного дохода – т. е. 13,3 тыс. рублей. Очевидно, что средний россиянин без семьи с таким доходом просто не может позволить себе среднюю (54 кв. метра) квартиру стоимостью 3 млн. рублей (из учета средней стоимости кв. метра жилья на вторичном рынке по России в 2012 году), т. к. ежемесячный платеж по кредиту 3 млн. рублей составит около 33 тыс. рублей. Соответственно, его индекс доступности жилья составляет 40%, т. е. его дохода за вычетом расходов на еду, одежду и др. базовые потребности хватит лишь на 40% от ежемесячного платежа по ипотеке. Если снизить процентную ставку по кредиту, это приведёт к уменьшению ежемесячного платежа по кредиту, т. е. увеличению доступности жилья.

Однако снижение стоимости недвижимости приведёт к двукратному росту индекса доступности жилья по сравнению с уменьшением процентной ставки по ипотеке. Таким образом, наиболее эффективные меры, которые могут сделать жильё в России заметно доступнее – это меры, направленные на снижение стоимости недвижимости (за счет увеличения объёмов строительства качественного жилья). Безусловно, это комплексный вопрос: необходимо решать проблемы и с уровнем дохода населения, и с ростом ВВП, производительности труда и т. д. В этом наборе мер снижение процентной ставки вторично.