Как ипотечному заемщику не получить «черную метку» от банка?

Банкиры не спешат полностью раскрывать формулу, по которой высчитывают, заслуживает обратившийся к ним заемщик ипотечного кредитования или нет. Более того, у каждого банка эта формула своя собственная, отличная от других. И зачастую ее держат в секрете даже от коллег из других банков.

Так, принимая решение, давать ли заемщику ипотечный кредит, банк руководствуется множеством показателей. Среди них: возраст, количество детей/иждивенцев, профессия, доход супруга(и), сколько лет живет по данному адресу, сколько лет работает на данной работе, сколько лет является клиентом данного банка… Причем каждый банк оценивает важность параметров по-разному.

Филиал Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. Начальник управления ипотечного кредитования Дмитрий Алексеев.

– Ваша версия портрета идеального заемщика?

 – Семейный человек среднего возраста со стабильной занятостью в одной сфере, соответствующим образованием, накопленным первоначальным взносом в размере порядка 30% от стоимости квартиры, положительной кредитной историей и наличием активов.

– Если потенциальный клиент снимает квартиру, это «плюс» или «минус»?

 – При покупке квартиры на вторичном рынке это не имеет значения, так как человек переедет в приобретаемую квартиру в ближайшее время, соответственно, расходы на аренду пропадут. Если мы говорим о первичном рынке и приобретаемое жилье будет достроено относительно не скоро, то данные расходы должны быть учтены при анализе структуры расходов заемщика.

– Ведете ли вы базу заемщиков, которым в кредите отказали, делитесь ли этими данными с бюро кредитных историй?

 – Фиксируются все обращения в банк, а не только выданные кредиты или заемщики, которым отказали. Взаимодействие с бюро кредитных историй определяется волеизъявлением заемщика, именно он определяет – передавать данные в бюро кредитных историй или нет.

– Действительно ли для банка потенциальный заемщик ипотеки, имеющий одного ребенка, предпочтительней имеющего двух и тем более троих детей?

 – Каждый ребенок в семье влечет за собой обязательные расходы на содержание, образование и т. д., поэтому с точки зрения расчета платежеспособности необходимо учитывать расходы на содержание детей. Впрочем, случаи уменьшения суммы кредитования из-за наличия большого количества неработающих членов семьи довольно редки.

– Насколько «правильная» профессия супруга способна увеличить вероятность получения кредита лицом с «неправильной» профессией?

 – В силу специфики некоторых профессий можно говорить о нестабильности доходов. Тогда расчет среднего дохода банком может не совпадать с расчетом самого клиента. В этом случае привлечение супруга с более стабильным доходом может увеличить максимальную сумму кредита. В любом случае дополнительный заемщик является положительным фактором в рассмотрении заявки на кредит.

ОТП Банк. Начальник отдела скоринга розничных кредитных продуктов Олег Ильин.

– Каков в вашем банке процент случаев, когда кредитный инспектор вмешивается в математические результаты оценки кредитоспособности заемщика?

– Это, прежде всего, зависит от продукта. В ряде случаев мы обходимся без ручной обработки.

– Какой клиент представляет больший риск: разведенный бездетный мужчина-предприниматель или замужняя женщина-адвокат с тремя детьми, притом что уровень дохода у них одинаков?

 – При всех прочих равных условиях бездетный мужчина более рискован, но с точки зрения фрода (имеется в виду повышенная вероятность мошенничества. – Ред.)

 – В девяностые приходилось слышать о следующей практике. Допустим, в определенной социальной группе вероятность невозврата кредита 3%. Соответственно, банк наугад отказывает 3% заемщиков из такой группы. Встречается ли сегодня такая практика?

 – Нет, такая практика сегодня не встречается.

 Нордеа Банк. Начальник Управления продаж ипотечных продуктов Роман Слободян.

– Какой параметр наиболее важен в вашей скоринговой модели?

 – При оценке заемщика в ипотечном кредитовании мы не используем скоринг как таковой. Вместо этого применяется индивидуальный подход, потенциальный клиент проверяется по массе признаков: платежеспособности (уровень дохода, стаж работы, сфера деятельности и позиция заемщика), уровню образования, семейному положению, имуществу в наличии и многому другому. Скоринговая модель оценки, скорее, касается других видов розничного кредитования, в частности, потребительских и автокредитов.

– Как на кредитоспособности россиян сказывается уровень образования?

 – В большинстве случаев уровень образования напрямую влияет на кредитоспособность заемщика. По статистике, чем выше и качественней образование, тем выше, скорее всего, доход клиента, тем надежней его платежеспособность.

– Действительно ли для банка потенциальный заемщик ипотеки, пребывающий в разводе, предпочтительней остающегося в браке, но живущего раздельно?

 – Семейное положение ипотечного заемщика важно для банка, но не является определяющим критерием. Скажем, и семейная пара, находящаяся в официальном браке, и пара, живущая в так называемом гражданском браке, могут стать созаемщиками по ипотечному кредиту. При этом если пара официально находится в разводе, для обоих заемщиков это никак не влияет на возможность получения кредита. А вот если люди не живут вместе, но официально не разведены и пытаются вместе получить кредит, банк, скорее всего, откажет таким клиентам в кредите.

– Какую частоту смены работы в вашем банке считаю приемлемой?

 – В данном случае подходы у всех кредитных организаций приблизительно равные. Чем дольше человек работает на определенном месте и растет по карьерной лестнице, тем выше вероятность получить одобрение по кредиту. Критическим, на наш взгляд, является смена трех и более мест работы за один год.

– Какие профессии заемщиков нежелательны?

 – Для банка более рискованными выглядят клиенты, чьи профессии связаны с высоким риском для жизни – каскадеры, альпинисты и т. д. Также можно отметить, что сложнее получить кредит людям, занятым в профессиях, связанных с высокой волатильностью и непредсказуемостью доходов, например, кредитным брокерам и риелторам.

Источник: Кредиты.ру